Tipos de Avalúos | Avalúo de Casas | Avalúo Comercial | Avalúo de Inmuebles | Avalúo Inmobiliario -

Estos tipos de Avalúos se realizan con la finalidad de conocer el valor justo de un equipo, a una fecha de referencia, cuando el mercado es ajeno, para transacciones como:

● Créditos Fiscales

● Auditorías y Control

Los bienes sujetos a este tipo de valuación pueden ser:

● Planta y Maquinaria

● Equipos

● Vehículos en general

En estos avalúos intervienen varias variables a considerar. Variaciones de mercado, reglamentos ambientales y restricciones legales, empleo de nuevas tecnologías, nuevos productos y materiales, condición física, diferentes causas de obsolescencia (tecnológica, funcional y económica).

Estos dictámenes técnicos o avalúos se realizan principalmente para los siguientes casos.

● Tierras Rurales Agrícolas

Los avalúos agropecuarios dependiendo del tipo de terreno se pueden clasificar de la siguiente manera:

● Agrícolas de Riego

● Agrícolas de humedad

● Pecuarios de Agostadero Natural

Estos tipos de avaluos se realizan para determinar el valor de un bien inmueble, maquinaria y equipo (bien mueble) a una fecha determinada, donde valor significa el equivalente en cifras monetarias o la utilidad que posee dicho bien, el cuál se obtiene a través de un dictamen técnico imparcial.

Estos dictámenes o Avaluos, se determinan en base a las características físicas, constructivas, ubicación, edad y uso del bien, adicionalmente de una investigación y análisis de mercado. Los bienes inmuebles que pueden ser sujetos a valuación, entre los más comunes se encuentran:

● Edificios de Oficinas , Vivienda y Mixtos

● Hoteles

Estos dictámenes o Avaluos, se determinan en base a la operatividad, características técnicas, cotización del bien nuevo, carteras de activos empresariales, consideración de la edad y vida operativa, estado de conservación, posibilidad de demanda en el mercado existente de este tipo de bienes. Los bienes que pueden ser sujetos a valuación son los siguientes:

● Equipos

● Vehículos en general

Los Avaluos Comerciales se realizan principalmente en operaciones de mercado como:

● Negociación de Compra-Venta

● Seguros

● Liquidación

Estos dictámenes técnicos o avalúos son realizados por Peritos Valuadores inscritos en las listas del Poder Judicial de la Federación - Tribunal de Justicia del Distrito Federal.

Los avaluos Judiciales se realizan principalmente en los siguientes casos:

● Disoluciones Maritales

● Embargos Hipotecarios

● Juicios de Intestado, Testamentarios

Son aquellos avalúos que sirven para que las Compañías de Seguros cubran Riesgos o Siniestros como pérdidas, robos, incendios etc. Estos avaluos por lo tanto se emplean como base para el Cálculo del Pago de Primas de Seguros e Indemnizaciones.

Los bienes inmuebles que se pueden asegurar, entre los más comunes son:

● Casas – Casas en condominio
● Departamentos
● Oficinas
● Locales Comerciales

● Edificios de Oficinas , Vivienda y Mixtos
● Bodegas
● Naves Industriales

● Centros Comerciales

Entre los bienes de maquinaria y equipo que se pueden asegurar se mencionan los siguientes:

● Plantas Industriales

● Equipos

● Vehículos en general

Son aquellos avaluos que se utilizan para Solicitar una Línea de Crédito ante alguna Entidad del Sistema Financiero Mexicano.

Estos avaluos son requeridos al solicitante del crédito por cualquiera de las siguientes Entidades del Sistema Financiero Mexicano.

● Instituciones de banca múltiple

Tipos de Créditos que se pueden solicitar a una Entidad Financiera.

● Crédito Empresarial

● Crédito Agropecuario

● Crédito Microcrédito

Estos dictámenes técnicos o avalúos son realizados por Peritos Valuadores autorizados y registrados ante la Autoridad Fiscal, Tesorería del Distrito Federal, a través de los cuáles se determinan el valor de un bien inmueble. Para la Ciudad de Cuernavaca y en general para el Estado de Morelos, estos avalúos son realizados por Peritos Valuadores autorizados y acreditados en el Registro Público de la Propiedad del Estado de Morelos.

Estos avalúos sirven para escriturar un inmueble ante Notario, para calcular la base gravable del pago de Impuestos Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) al cuál están obligados a pagar toda persona física o moral que adquiere un inmueble en el Distrito Federal.

Los avalúos fiscales se realizan principalmente en transacciones legales como:

● Operaciones de Compra–Venta

● Expropiación

● Liquidaciones de compañías fusiones y bancarrotas

Entre los Bienes Inmuebles más frecuentes para la realizacón de este tipo de avalúos, podemos mencionar:

● Terrenos

● Edificios de Oficinas , Vivienda y Mixtos

● Hoteles

Estos dictámenes técnicos o avalúos son realizados por Peritos Valuadores autorizados y registrados ante la Autoridad fiscal, Tesorería del Distrito Federal, a través de los cuáles se determina la base del Impuesto Predial  o en su caso, para realizar correcciones ante discrepancias que pudieran existir entre los valores que figuran en la Boleta Predial y  los valores reales actuales del inmueble (uso, calidad, nivel, superficie de terreno, superficie de Construcción).

Estos avalúos también se emplean para la Regularización de Construcciones, Pago de multas ante la Delegación y les sirven a las empresas para la Reclasificación de Tipos y clases de Construcción repercutiendo esto en el pago del Impuesto Predial.

Entre los Bienes Inmuebles más frecuentes para la realizacón de este tipo de avalúos, podemos mencionar:

● Terrenos

● Edificios de Oficinas , Vivienda y Mixtos

● Hoteles

Estos avalúos se realizan con la finalidad de conocer el valor justo de Bienes Industriales, a una fecha de referencia, cuando el mercado es ajeno, para transacciones u operaciones como:

● Negociación de Compra-Venta
● Arrendamiento – Renta
● Créditos
● Seguros
● Fianzas

● Créditos Fiscales
● Enajenación de Bienes
● Embargos
● Liquidación

● Auditorías y Control
● Reexpresión de Estados Financieros y Contables
● Cuestiones internas etc.

Los bienes que se pueden incluir en este tipo de avalúos son tanto Inmuebles Industriales como Maquinaria y Equipo que en su conjunto representan los activos fijos de una empresa con actividad industrial. Entre los más frecuentes se pueden mencionar a los siguientes:

● Terrenos

● Plantas Industriales

● Mobiliario

Estos avalúos son realizados para Garantizar un Crédito Fiscal ante Hacienda (SAT) y otras Instituciones como el IMSS. Son realizados y firmados por Peritos Valuadores con Cédula Profesional y Registro de Especialidad en Valuación emitida por la Secretaría de Educación Pública, la que certifica y autoriza a nuestro personal a realizar dichos tipos de avalúos. También pueden se practicados por Corredor Público siguiendo las disposiciones establecidos en el Reglamento del Código Fiscal de la Federación.

De acuerdo al artículo 3º del REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN texto vigente publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de diciembre de 2009, que a la letra dice: "Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, mismos que podrán practicarse por las autoridades fiscales, por las instituciones de crédito y por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Los avalúos también podrán practicarse por corredores públicos, empresas dedicadas a la compraventa o subasta de bienes o personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida por la Secretaría de Educación Pública…"

Los Bienes Inmuebles que se pueden dejar en Garantía para un Crédito Fiscal pueden ser:

● Terrenos

● Edificios de Oficinas , Vivienda y Mixtos

● Hoteles

Los Bienes Muebles - Maquinaria que se pueden dejar en Garantía para un Crédito Fiscal pueden ser:

● Plantas Industriales

● Equipos

● Vehículos en general

Los activos fijos se definen como los bienes que una empresa utiliza de manera continua en el curso normal de sus operaciones; representan al conjunto de servicios que se recibirán en el futuro a lo largo de la vida útil de un bien adquirido.

Para que un bien sea considerado Activo Fijo debe cumplir las siguientes características:

● Ser físicamente tangible.

Los dictámenes técnicos o avalúos que se pueden realizar a bienes considerados como Activos Fijos (Esto depende del giro del negocio) son:

● Terrenos

● Planta y Maquinaria

● Mobiliario

Estos avaluos se pueden realizar para los siguientes tipos de operaciones.

● Negociación de Compra-Venta

● Créditos Fiscales

● Auditorías y Control

Los activos fijos, si bien son duraderos, no siempre son eternos. Por ello, la contabilidad obliga a depreciar los bienes a medida que transcurre su vida normal, debido a que éstos lo hacen de forma natural por el paso del tiempo, por su uso, por el desgaste propio del tiempo que se use ése activo y por obsolescencia, de forma que se refleje su valor más ajustado posible. Este criterio no aplica para los terrenos.

La vida útil de un activo fijo es definida como la extensión del servicio que la empresa espera obtener del activo. La vida útil puede ser expresada en años, unidades de producción, kilómetros, horas, o cualquier otra medida. Por ejemplo, para un inmueble, su vida útil suele estimarse en años; para un vehículo, en kilómetros o millas; para una máquina, de acuerdo con las unidades de producción; para las turbinas de un avión, las horas de vuelo.

Factores que limitan la vida útil de los activos:

● Factores físicos: Desgaste producido por el uso del activo y el deterioro causado por otros motivos distintos del uso y relacionado con el tiempo.

La estimación de la vida útil de un activo fijo debe ser realizada tomando en cuenta dos aspectos: el desgaste físico producido por el uso del activo y el desgaste funcional. El primero es producido por el uso de los activos y el deterioro ocasionado por motivos distintos a su uso como aquellos relacionados con el factor tiempo (óxido y corrosión de la maquinaria). Los factores funcionales se relacionan con la obsolescencia tecnológica y con la incapacidad del activo para operar con eficiencia.

Por lo tanto, a través de los avaluos de activos fijos  se puede determinar la utilidad tecnológica de los mismos y el ingreso monetario que pueden producir para la empresa. Se puede determinar la ganancia o ingreso neto en el que un periodo de depreciación es cargado al valor total del activo que ha contribuido a los ingresos de mismo periodo.

El 1° de enero de 2004 entró en vigor el boletín C-15 emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (IMCP), respecto al deterioro en el valor de los activos de larga duración y su disposición en cuanto a su identificación, cálculo, registro, revelación y presentación en los estados financieros. Siguiendo estos lineamientos, las empresas deberán de reconocer en sus estados financieros, la pérdida del Valor por Deterioro de sus activos de larga duración y para lo cuál hay que realizar los avalúos correspondientes.

Los activos de larga duración son aquellos que permanecen en el largo plazo, indispensables en la operación de la empresa y que generaran beneficios económicos futuros y para los cuáles son necesarios el cálculo de las siguientes parámetros.

El Deterioro de Activos es la condición existente cuando los beneficios económicos futuros, o sea, el valor de recuperación de los activos de larga duración en uso o en disposición, son menores a su valor neto en libros.

El Valor de Recuperación de los activos tangibles de larga duración debe ser evaluado cada vez que se presenten ciertas circunstancias o eventos conocidos como indicios de deterioro, a menos que cuenten con evidencias que demuestren en forma contundente que dichos indicios son de carácter temporal.

Los Indicios de Deterioro se pueden presentar cuando:

Actualice los valores de su activo fijo de acuerdo a las reglas y criterios establecidos en el boletín NIF B-10 (Método de Ajuste al Costo Histórico por Cambios en el Nivel General de Precios) en su quinto documento modificado a las nuevas reglas para IFRS.

Permite la actualización de las cifras de Avaluos anteriores y calcular valores presentes y depreciaciones conforme a los lineamientos que establece el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (IMCP).

En México, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) dio a conocer que las entidades que divulgan su información financiera al público a través de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) deberán presentar obligatoriamente su información financiera con base en las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS), por su siglas en inglés) a partir del 2012,  por lo que deberán realizar el proceso de conversión de NIF (Normas de Información Financiera Mexicanas) hacia IFRS. Lo anterior se extiende al resto de las empresas de manera opcional.

Son aquellos avaluos que sirven para determinar el valor de un negocio establecido y operando, con vida futura indefinida y en la que la parte física (activos) es parte integral del negocio.

El valor de un negocio en marcha es igual a la suma del valor de los activos tangibles más el valor de los activos intangibles.

Los Activos Intangibles siempre han estado inmersos en las organizaciones, el tema en cuanto a su valuacion dentro de la empresa, es relativamente nuevo. No es desconocido que lo más evidente son los activos tangibles como la propiedad planta y equipo, que determinan su valor en libros; pero hoy en día es mucho más importante la valuacion de los conocimientos humanos, el saber hacer (Know How), el personal competitivo, la propiedad intelectual, las marcas, las patentes, las concesiones, las franquicias, las relaciones con los clientes y los conocimientos sobre el comportamiento del mercado, son algunos de los ejemplos de Activos Intangibles que suman al valor real que tiene una empresa en el mercado.

En algunos casos los activos intangibles son las fuentes mas importantes de la organización que otorgan ventajas competitivas sobre otras empresas y que garantizan su éxito en el futuro.

Se realizan entre otros, para los siguientes tipos de empresas o propiedades:

● Hoteles